Ratgeber Verkauf von Immobilien aus Nachlass

Selten trifft das Sprichwort „Was du heute kannst besorgen, das verschiebe nicht auf morgen“ so zu wie beim Thema Nachlassplanung. Denn: Je früher Sie sich an Ihre Nachlassplanung machen, desto eher haben Sie und Ihre potenziellen Erben das wundervolle Gefühl, dass alles geregelt ist. Sie können in Ruhe den Nachlass ordnen, sich Gedanken zu Testament und Erbfolge machen und eine ausführliche und aussagekräftige Liste an Vermögenswerten erstellen, die später vermacht werden sollen. So verschaffen Sie sich einen Überblick über mögliche Probleme. Laufende Darlehen, versteckte Kosten und Verbindlichkeiten und vieles mehr fallen eher auf, wenn es eine klare Struktur gibt als wenn „einfach mal so“ am Ende vererbt oder geerbt wird. Die Nachlassplanung kann ein komplexes Feld sein. Oft stellen sich Fragen nationalen und internationalen Rechts (bspw. bei digitalen Vermögenswerten oder Vermögenswerten im Ausland), Gesetze zur Erbfolge müssen eingehalten werden, Erbschaftssteuer und andere anfallende Kosten bedacht werden. Kurz: Der Nachlasswert muss bestimmt werden, indem vom (positiven) Aktivnachlass der (negative) Passivnachlass abgezogen wird. Also von allen Vermögenswerten die Schulden und Verbindlichkeiten. Vor allem bei Immobilien im Nachlass kann dies sehr trickreich und aufwendig sein. Deswegen empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall professionelle Beratung, die Ihnen bei der Nachlassplanung unter die Arme greift.

Eine der wichtigsten Fragen bei Immobilien im Nachlass: Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? Diese Frage ist deswegen so wichtig, weil bei einer Erbengemeinschaft alle wichtigen Entscheidungen bezüglich des Nachlasses von der gesamten Erbengemeinschaft einstimmig beschlossen, bzw. akzeptiert werden müssen. Vor allem bei Immobilien im Nachlass kann eine Erbengemeinschaft zu Problemen führen. Der Nachlasswert von Immobilien ist unbeweglich (deswegen: Immobilien) und nicht einfach teilbar wie Geldwerte. Kein Miterbe kann einfach einen Teil der Wohnung oder des Hauses mitnehmen und zu Geld machen. Die Immobilie hat nur als Ganzes ihren Wert. Was aber passiert, wenn Teile der Erbengemeinschaft das Immobilienerbe verkaufen wollen, andere aber nicht? Was, wenn ein Miterbe im Haus wohnen, der andere es vermieten und der dritte es verkaufen möchte? Dann wird es problematisch. Einstimmigkeit ist dann kaum noch zu erreichen. Und damit kommt es oft zu Spannungen, Streit und Gerichtsprozessen, die zu hohen Kosten und zeitintensiven Abläufen führen. Gerade wenn eine Erbengemeinschaft für den Nachlass in Frage kommt, ist eine umfassende Nachlassplanung deshalb umso wichtiger! Das Thema ist so wichtig, dass wir ihm einen eigenen Ratgeber Erbengemeinschaft gewidmet haben. Diesen finden Sie hier.

Als Alleinerbe hingegen können Sie mit Ihrem Erbe tun und lassen, was Sie wollen. Das sollten potenzielle Erblasser übrigens bedenken: Falls Sie beispielsweise nicht wünschen, dass das vererbte Haus vom Erben verkauft wird, sollten Sie dies im Testament festlegen!

Um eine geerbte Immobilie überhaupt verkaufen zu können, muss der Verkehrswert der geerbten Immobilie ermittelt werden. Hier empfiehlt sich ein staatlich anerkannter Gutachter, den Sie damit beauftragen sollten. Um den Nachlasswert einer Immobilie zu ermitteln, stehen mehrere Verfahren zur Verfügung. Je nach Art der Immobilie wird ein anderes Verfahren angewendet. Beim Vergleichswertverfahren werden kürzlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Immobilien verwendet. Dies ist insbesondere bei Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen, Reihenhäusern in einheitlichen Baugebieten und unbebauten Grundstücken sinnvoll. Das Ertragswertverfahren betrachtet Immobilien als Kapitalanlagen und eignet sich vor allem für vermietete Immobilien und Gewerbeimmobilien. Das Sachwertverfahren schließlich ermittelt den Wert von Immobilie und Grundstück separat anhand zahlreicher Faktoren wie Baukosten (Immobilie) und Bodenrichtwertkarten (Grundstück). Am Ende werden Wert der Immobilie und Wert des Grundstücks addiert, um den finalen Sachwert der Immobilie zu bestimmen. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien, Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.

Der Plan: Eine Immobilie erben und verkaufen. Ganz einfach. Ganz einfach? Die große Frage ist nämlich: Wer kümmert sich um den Verkauf? Ob geerbtes Haus oder geerbte Wohnung: Wollen Sie sich privat um den Verkauf der Immobilie kümmern? Oder möchten Sie einen Makler oder eine Maklerin beauftragen? Oft hört man „naja, die führen einen durchs Haus und kassieren dann die Provision“. Ganz so einfach ist es dann doch nicht. Makler kümmern sich nicht nur um die Terminvergabe für Besichtigungen. Sie kennen die Antworten auf alle Fragen potenzieller Käufer oder wissen, wo Antworten zu finden sind. Ob Bausubstanz, rechtliche Fragen, technische Eigenschaften der Immobilie oder Informationen zur Lage und Umgebung: Makler sind im Bilde. Dazu kommen Aufgaben wie die Erstellung eines aussagekräftigen und fachkundigen Exposés und – ganz wichtig – die Details des Kaufvertrags mit dem Käufer auszuhandeln. Dabei muss zum Beispiel beachtet werden, ob es Offenbarungspflichten gibt, also ob der Verkäufer (bzw. der Makler) dem Käufer Schäden am Haus und andere den Kaufpreis senkende Attribute mitteilen muss. Kommt man diesen Pflichten nicht nach, wird es rechtlich brenzlig. Kurz: Privatverkäufe von Immobilien sind möglich und sparen die finanziellen Kosten für professionelle Makler. Dafür nimmt der Privatverkauf viel Zeit in Anspruch, rechtliche und organisatorische Standards müssen bekannt sein und eingehalten werden, Fragen zur Immobilie sachkundig und transparent beantwortet werden und vieles mehr. Aufgaben, die Privatpersonen schnell überfordern können. Sollten Sie also nach Maklern für ihre Nachlassimmobilie suchen: Wir sind gerne für Sie da.