Ratgeber: Geerbtes Haus verkaufen

Bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können, müssen ein paar wichtige Dinge erledigt werden. Erster Schritt: Erbschein beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Nur mit einem Erbschein (oder einem notariellen Testament, das eindeutig die Erbfolge belegt) können Sie nachweisen, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer sind. Zweiter Schritt: dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen. Dafür benötigen Sie den Erbschein (können Sie beim Amtsgericht am Wohnort des Verstorbenen beantragen oder über einen Notar erlangen) oder ein notarielles Testament. Dritter Schritt: den Grundbuchauszug prüfen. Dazu müssen Sie ihn zuerst beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Im Grundbuchauszug finden sich Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, zu allen mit dem Grundstück verbundenen Rechten und allen Lasten, die auf ihm liegen. Kurz: Der Grundbuchauszug stellt klar, wem die vererbte Immobilie gehört. Dies soll für Klarheit beim Immobilienverkauf sorgen und potenzielle Käufer und Notare darüber informieren, dass Sie wirklich der Eigentümer der Immobilie sind. Was uns zum vierten Schritt führt: den Grundbucheintrag berichtigen lassen. Das Grundbuch wird nämlich mit dem Erbfall unrichtig. Der Erblasser ist durch die Vererbung nicht mehr Eigentümer. Sie sind es. Das muss klargestellt werden – durch eine Berichtigung des Grundbucheintrags. Diese Berichtigung kann nicht einfach formlos beantragt werden. In der Regel wird ein Erbschein benötigt, um die Eigentümerschaft gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Auf diesen können Sie nur verzichten, wenn sie stattdessen ein notarielles Testament vorweisen können. Ein privates Testament genügt nicht. Noch ein letzter Tipp: Planen Sie einen Verkauf Ihrer geerbten Immobilie, benötigen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug. Unbeglaubigte Auszüge sind nur für Ihre eigenen Unterlagen sinnvoll.

Wollen Sie ein geerbtes Haus verkaufen, kommen Sie am Finanzamt nicht vorbei. Stichworte: Steuern und Abgaben. Um diese berechnen zu können, muss der Verkehrswert der geerbten Immobilie ermittelt werden. Hier empfiehlt sich ein staatlich anerkannter Gutachter, den Sie damit beauftragen sollten. Ansonsten legt das Finanzamt den Verkehrswert Ihrer Immobilie fest – indem es einen eigenen Gutachter entsendet. Der Unterschied? Nur im ersten Fall behalten Sie die Kontrolle über diesen so wichtigen Vorgang. Natürlich ist der Verkehrswert nicht nur für das Finanzamt interessant. Sie wollen ja schließlich wissen, wieviel Ihre geerbte Immobilie wert ist. Um dies zu ermitteln, stehen mehrere Verfahren zur Verfügung. Je nach Art der Immobilie wird ein anderes Verfahren angewendet. Beim Vergleichswertverfahren werden kürzlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Immobilien verwendet. Dies ist insbesondere bei Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen, Reihenhäusern in einheitlichen Baugebieten und unbebauten Grundstücken sinnvoll. Das Ertragswertverfahren betrachtet Immobilien als Kapitalanlagen und eignet sich vor allem für vermietete Immobilien und Gewerbeimmobilien. Das Sachwertverfahren schließlich ermittelt den Wert von Immobilie und Grundstück separat anhand zahlreicher Faktoren wie Baukosten (Immobilie) und Bodenrichtwertkarten (Grundstück). Am Ende werden Wert der Immobilie und Wert des Grundstücks addiert, um den finalen Sachwert der Immobilie zu bestimmen. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für selbstgenutzte Immobilien, Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.

Die beste Nachricht vorab: Sind sich alle Erben einer Erbengemeinschaft einig, ändert sich am eigentlichen Vorgang des Immobilienverkaufs im Vergleich zu einem Alleinerbe recht wenig. Sie benötigen nur ein paar erforderliche Unterschriften mehr. Deswegen ist es wichtig, dass Einigkeit unter den Erben herrscht. Erben beispielsweise mehrere Kinder eine Immobilie, sollte vorab und verbindlich geklärt werden, dass alle Parteien mit einem Verkauf einverstanden sind. Sollte es allerdings zu Erbschaftsstreitigkeiten kommen, wird dies im schlimmsten Fall mit einem Gang vor Gericht enden. Damit es gar nicht so weit kommt, fungieren wir gerne als Mediatoren zwischen den Erben. Dabei agieren wir stets äußerst diskret, ausgleichend und ergebnisorientiert. Als objektiver Vermittler mit langjähriger Erfahrung bei Erbschaftsangelegenheiten können wir Sie optimal beraten, wenn es zum Beispiel um die Teilung der Immobilie, um die Wahrung des Vorkaufsrechts, um einstimmig zu beschließende Maßnahmen zur Verwaltung, Nutzung oder Verkauf geht. Als Unterstützer Ihrer Erbengemeinschaft können wir Ihre Ziele objektiv aus Maklersicht bewerten, aufeinander abstimmen und mit geeigneten Mitteln realisieren. Wir helfen Ihnen, gemeinsame Interessen herauszustellen und die geerbte Immobilie zum maximalen Erlös zu verkaufen. So wie es sein soll.

Erbschein besorgt, Grundbucheintrag berichtigt, Verkehrswert ermittelt. Und jetzt? Jetzt kommt eines der wichtigsten Themen: die Steuern beim Hausverkauf. Erster Punkt: die Erbschaftssteuer. Begünstigte müssen ihr Erbe versteuern. Hierbei gilt: Je enger die Verbindung mit dem Erblasser, desto höher der Freibetrag. Für EhepartnerInnen und LebenspartnerInnen liegt dieser bei 500.000 Euro, bei Kindern beispielsweise bei 400.000 Euro und bei nicht verwandten Erben bei lediglich 20.000 Euro. Sie können die Erbschaftssteuer also umgehen, wenn der Wert der geerbten Immobilie unter dem jeweiligen Freibetrag liegt. Auch möglich: Wird die vererbte Immobilie für 10 Jahre von eingetragenen Ehe- oder LebensparterInnen oder einem Kind des Erblassers bewohnt, verfällt die Erbschaftssteuer nach diesen 10 Jahren. Aber Achtung: Die Immobilie darf weder vermietet noch als Zweitwohnsitz gemeldet werden, zudem ist nur die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter steuerfrei. Ist die Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter, wird die überschüssige Wohnfläche bewertet. Ist dieser Wert geringer als der Freibetrag, fällt dafür ebenfalls keine Erbschaftssteuer an. Die Erbschaftssteuer entfällt auch, wenn der Erbe oder die Erbin eindeutig nachweisen kann, dass das Erbe veräußert werden muss, weil er oder sie es sich nicht leisten kann, dort zu wohnen. Zweiter Punkt: Steuersätze der Erbschaftssteuer. Kinder und Ehegatten zahlen für die ersten 75.000 Euro 7%, für den Anteil von 75.000 bis 300.000 11% und für den Anteil von 300.000 bis 600.000 Euro 15%. Darüber hinaus fallen 19% an, erst ab 6 Millionen Wert fallen noch höhere Steuersätze an. Dritter Punkt: die Spekulationssteuer. Ein kompliziertes Thema, deswegen hier die vereinfachte Version für geerbte Immobilien: Spekulationssteuer fällt generell an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren (der Spekulationsfrist) nach Erwerb verkaufen. Bei geerbten Immobilien markiert der Kaufzeitpunkt des Erblassers den Beginn der Spekulationsfrist. Verkaufen Sie also eine geerbte Immobilie innerhalb dieser Frist, kann es teuer werden. Wie teuer es werden kann, wie Sie die Spekulationssteuer senken oder umgehen können und was es noch zu beachten gibt, erzählen wir Ihnen gerne bei einer persönlichen Beratung.

Wollen Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ist die Zahl 10 sehr wichtig. 10 Jahre beträgt die Spekulationsfrist. Verkaufen Sie ein Haus innerhalb dieser Frist, fällt die Spekulationssteuer an. Und das kann teuer werden. Die gute Nachricht: Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, übernimmt die Spekulationsfrist des Erblassers. Für die meisten vererbten Immobilien gilt meist, dass die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist. Und Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer fürchten müssen. Sollte der Erbfall innerhalb der Spekulationsfrist eintreten, sieht die Sache anders aus. Was tun Sie jetzt? Verkaufen Sie innerhalb der Frist, fällt Spekulationssteuer an. Hier kommen wir gerne ins Spiel. Wir beraten Sie und nennen Lösungen, die bares Geld sparen und wertvolle Nerven schonen.

Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer sind das eine. Das andere sind weitere anfallende Kosten, die oft unterschätzt werden. Bedenken Sie beim Hausverkauf unbedingt die Kosten für Makler und Vermarktungskosten, die Kosten für Reparaturen und Instandsetzung, eventuelle Verbindlichkeiten oder Hypotheken und natürlich die Kosten für die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen staatlich anerkannten Gutachter. All diese Kosten können variieren. Wir beraten und begleiten Sie gerne bei diesem Thema. Und sorgen dafür, dass die Nebenkosten Ihnen nicht über den Kopf wachsen.