Ratgeber Grundstücksgrenze
Die Grundstücksgrenze: Was Sie über die Grenzbebauung wissen sollten
In diesem Ratgeber sehen wir uns die Grenzen Ihres Grundstücks an. Was erstmal einfach klingt, kann es in sich haben: Wer zu nah oder falsch an der Grundstücksgrenze baut, kann schnell rechtliche Probleme oder Ärger mit den Nachbarn bekommen. Illegale Grenzbebauung ist kein Kavaliersdelikt – die Konsequenzen sind oft teuer und zeitintensiv.
Deswegen: Informieren Sie sich vorher. Zum Beispiel mit diesem Ratgeber, der natürlich keine Rechtsberatung sein kann oder will – aber trotzdem hoffentlich viele Fragen beantworten kann.
Grundsätzliches zur Grundstücksgrenze und Grenzbebauung
Die Grenzbebauung in Deutschland wird durch das Baurecht der Bundesländer geregelt. Dabei gibt es - wenig überraschend - Unterschiede in den Vorschriften je nach Bundesland. Grundsätzlich ist eine Bebauung bis zu einer bestimmten Grenzabstandslinie erlaubt. Sie können also wortwörtlich bis zu einer gewissen Grenze auf Ihrem Grundstück tun und lassen, was Sie wollen. Was genau, darüber gibt auch die Musterbauordnung (MBO) Aufschluss. Die MBO soll das Wirrwarr der einzelnen Länderregelungen vereinheitlichen und wird als Richtlinie weitestgehend verwendet, ist aber rechtlich nicht bindend.
Zurück zur Abstandslinie: Diese variiert je nach Bundesland und Art der Bebauung. So gibt es beispielsweise bei Wohngebäuden meist einen Abstand von drei Metern (bundesweit der Standard), während bei Gewerbebauten ein größerer Abstand vorgeschrieben sein kann.
So können Sie den richtigen Abstand zur Grundstücksgrenze finden
Die Abstandsregelungen im Baurecht sind, wie bereits erwähnt, vielfältig. So wird in speziellen Fällen je nach Bundesland der nötige Abstand eines geplanten Bauwerks zur Grundstücksgrenze mit dieser Formel berechnet:
Höhe x Abstandsfaktor = Abstand zur Grundstücksgrenze
Der Abstandsfaktor liegt aber je nach Bundesland bei 0,25 bis 1. Trotzdem können Sie diese Faustregel für Ihre Planung nutzen (oder gleich auf einen Standard von drei Metern setzen). Am besten, indem Sie einen möglichst großzügigen Faktor wählen. Bedenken Sie auch, dass die Höhe des Bauwerks sich aus der Höhe bis zum Dach und der Dachhöhe ergibt und je nach Dachneigung die Dachhöhe nur anteilig angerechnet wird. Die Höhe einer Garage mit Satteldach im Sinne der Grenzbebauung zu berechnen, ist also nicht ganz so einfach, wie es auf den ersten Blick scheint.
Übrigens: Für ein schmales Grundstück gelten dieselben Regeln zur Grenzbebauung wie für andere Grundstücke auch. Ziehen Sie dies in Betracht, wenn Sie Mindestabstände für Zaun, Garage, Wärmepumpe und Co. ermitteln und überlegen, ein kleines, schmales Grundstück zu erwerben: Haben Sie nicht genug Platz, können Vorschriften zu unüberwindbaren Hindernissen werden!
Und wie finden Sie Ihre Grundstücksgrenze?
Lageplan und Katasteramt sind hier Ihre wertvollsten Verbündeten. Ansonsten können Sie sich auch am Grenzstein für Ihre Grundstücksgrenze orientieren. Diese kleinen Marker legen genau fest, wo die Grenze verläuft. Oft auf den Millimeter genau.
Grenzbebauung: Nie ohne Zustimmung des Nachbarn?
Vorschriften sind das eine, Frieden mit den Nachbarn das andere: Eine Grenzbebauung kann problematisch sein oder werden, insbesondere wenn es zu Konflikten mit den Nachbarn kommt. Hier sind vor allem Aspekte wie Lärmbelästigung, Privatsphäre oder Einschränkung des Lichteinfalls relevant. Es gibt hierfür weitere rechtliche Regelungen, die eine Grenzbebauung einschränken oder sogar verbieten können – weswegen die offene Kommunikation mit den Nachbarn vor jedem Bauvorhaben sehr, sehr empfehlenswert ist.
Insgesamt ist die Grenzbebauung in Deutschland ein komplexes Thema, das viele verschiedene Aspekte umfasst. Deswegen unser wichtigster Tipp: Informieren Sie sich vor dem Bau eines Gebäudes oder einer anderen Bebauung über die jeweiligen Vorschriften und Einschränkungen! Und Informieren Sie immer das jeweils zuständige Amt! Ein späterer Rückbau ist nämlich teuer und zeitintensiv. Und Streit mit den Nachbarn ist meist eine sehr belastende Katastrophe.
Die Grenzbebauung in spezifischen Fällen: ein Überblick
Wie bereits erwähnt, können sich Vorschriften und Empfehlungen je nach Bundesland ändern, wenn es darum geht, welchen Abstand eine Wärmepumpe zur Grundstücksgrenze haben muss oder wie es mit der Dachentwässerung bei der Grenzbebauung aussieht. Trotzdem gibt es ein paar Richtwerte oder sogar konkrete Normen, die Sie im Zweifel berücksichtigen können. Es gilt aber: Informieren Sie sich unbedingt vor Ort bei Ihrem Bauamt oder der Gemeinde, bevor Sie sich an die Bebauung Ihrer Grundstücksgrenze machen! Auch eine unwissentliche Unterschreitung eines Mindestabstands zur Grundstücksgrenze wird oft bestraft. Und denken Sie daran: Eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn zur Grenzbebauung ist (auch rechtlich) Gold wert!
Abstand der Wärmepumpe zur Grundstücksgrenze
Die genauen Abstandsregelungen für Wärmepumpen zur Grundstücksgrenze variieren je nach Bundesland und Gemeinde. In der Regel sind jedoch Mindestabstände von etwa zweieinhalb bis drei Metern vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass der Betrieb der Wärmepumpe keine Belästigung oder Gefährdung für Nachbarn darstellt. Diese Abstände können jedoch auch durch bauliche Maßnahmen wie Schallschutz oder Dämmung reduziert werden. Wir empfehlen, sich vor der Installation einer Wärmepumpe über die lokalen Vorschriften zu informieren und gegebenenfalls mit den Nachbarn zu reden, bevor Sie die Wärmepumpe aufstellen – so vermeiden Sie späteren Ärger.
Der Zaun: welcher Abstand zur Grundstücksgrenze?
Üblich ist bei Zäunen, welche die Grundstücksgrenze zur Straße sichern, ein Abstand von 50 cm zur Grundstücksgrenze. Liegt eine sogenannte Einfriedungspflicht der jeweiligen Gemeinde vor, sind Sie verpflichtet, einen Zaun zu errichten – dann aber direkt an der Grundstücksgrenze. Besonders spannend wird es, wenn wir uns den Abstand des Zauns zur Grundstücksgrenze im Sinne der Nachbarschaft anschauen: Nachbarn haben, was Zäune (und Hecken oder Mauern) zur Grundstücksgrenze angeht, fast alle Freiheiten, solange sie den Zaun auf ihrem Grundstück errichten. So sind Zäune bis zu einer Höhe von 180 cm meist nicht genehmigungspflichtig. Die Kosten für den Unterhalt zum Beispiel trägt dann auch nur der jeweilige Eigentümer. Einigen sich beide Nachbarn (bitte immer schriftlich!) darauf, sich einen Zaun zu teilen, darf der Zaun auf der Grundstücksgrenze errichtet werden. Beide Nachbarn teilen sich dann die Kosten für Errichtung, Wartung und mehr. Wichtiger Hinweis: Muss ein Nachbar für die Wartung des Zauns auf das Grundstück des anderen Nachbarn, benötigt er hierfür in der Regel dessen Zustimmung!
Die Grenzbebauung mit einer Garage
Entscheidend sind hier Größe und Höhe der Garage. Je nach Bundesland wird dann festgelegt, ob eine Garage direkt ans Nachbargrundstück gebaut werden darf, oder nicht. Das letzte Wort haben hier die örtlichen Vorschriften und der Bebauungsplan. Als Faustformel laut Musterbauordnung aber gilt: Ist Ihre Garage nicht höher als drei Meter und nicht länger als neun Meter, können Sie an der Grundstücksgrenze bauen. Auch wenn Sie alles Recht der Welt haben: Grenzt die Garage direkt an ein Nachbargrundstück an, können Sie vorab das Gespräch mit den Nachbarn suchen, um mögliche Probleme zu erkennen, bevor sie entstehen. Beim Abstand von Grundstücksgrenze und Straße gilt wiederum, dass Sie Ihre Garage oft direkt an die Straße bauen dürfen.
Der Pool: Welcher Abstand zum Nachbarn muss sein?
Auf jeden Fall sollten Sie den Pool so errichten, dass Sie sich wohlfühlen. Privatsphäre, Sonnenlichteinfall und Platz sind hier entscheidende Faktoren. Rechtlich gesehen gibt es auch hier je nach Bundesland verschiedene Regeln. Der Richtwert von mindestens drei Metern Abstand zum benachbarten Grundstück ist aber sinnvoll, in manchen Bundesländern wie Bayern ist er sogar vorgeschrieben. Bedenken Sie beim Abstand des Pools zum Nachbarn nicht nur visuelle Aspekte: Könnte die Wasserpumpe den Nachbarn stören, wie sieht es mit Kindern aus? Ebenfalls wichtig: Können Sie den Pool so auf- und abbauen, pflegen, warten und Co., dass Sie garantieren können, das Grundstück des Nachbarn nicht zu betreten oder sein Eigentum nicht zu beschädigen? Und natürlich auch hier wieder der beste Tipp: Reden Sie vorab mit den Nachbarn. So bekommen Sie schnell heraus, ob der geplante Abstand des Pools zu den Nachbarn für alle okay ist.
Der Abstand von Baum, Hecke, Sichtschutz und Co. zur Grundstücksgrenze
Bäume, Hecken, Mauern, Holzpalisaden und mehr sollen neugierige Blicke abhalten, Außenbereiche gestalten und grundsätzlich für einen schönen Anblick an Ihrer Grundstücksgrenze sorgen? Wunderbar! Aber bedenken Sie, dass es vor allem für Bäume und Hecken an der Grundstücksgrenze einige Regeln gibt: Je nach Bundesland ist sehr genau vorgeschrieben, wie viel Abstand ein Baum zur Grundstücksgrenze haben muss – vor allem, wenn auf der anderen Seite ein Bauwerk steht. So müssen Gewächse, die höher als zwei Meter sind, in Bayern mindestens zwei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehen. Die Wurzeln von Eichen und anderen Baumriesen zum Beispiel können über die Jahre Keller, Bodenplatten und Mauern zerstören. Zudem gilt, dass Obstbäume oder Hecken, die zu nah an der Grundstücksgrenze stehen, schnell auf die andere Seite wuchern können. Fallobst, Buschwerk und andere Störfaktoren können dann schnell für Unfrieden mit den Nachbarn sorgen – auch, weil Sie, wenn Sie Äste oder Obst beseitigen wollen, die Zustimmung des Nachbarn brauchen. Sie dürfen sein Grundstück nicht einfach betreten! Beim Sichtschutz kann es zwar schnell um Probleme mit dem Lichteinfall und Schattenwurf geben, wichtig ist vor allem der psychologische Effekt: So manche nachbarschaftliche Freundschaft ist schon an einem Sichtschutz zerbrochen, weil dieser als Zeichen für Ablehnung und Misstrauen gedeutet wurde. Deswegen auch wieder hier: Reden Sie vorab mit Ihren Nachbarn!
Geräteschuppen und Gartenhaus: welcher Abstand zum Nachbarn?
Die Regelungen der jeweiligen Bundesländer greifen auch hier. Nutzen Sie Geräteschuppen oder Gartenhaus als Aufenthaltsraum, sind meist drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze des Nachbarn Pflicht. Und auch in Ihrem Sinne, denn der Nachbar hört sonst mit, wenn Sie feiern oder intime Gespräche führen. Bitte bedenken Sie auch, dass die meisten Gemeinden erst die Genehmigung erteilen müssen, damit Sie ein Gartenhaus bauen können. Die Größe von Geräteschuppen oder Gartenhaus ist dabei oftmals entscheidend. Die länderübergreifende Musterbauordnung (MBO) gibt hier den Weg vor (ohne aber eine verbindliche Regelung zu sein): Ist das Gartenhaus oder der Geräteschuppen niedriger als drei Meter und kürzer als neun Meter, muss kein Abstand zum Nachbarn eingehalten werden. Das Bauwerk darf dann rein theoretisch direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden.
Die Grenzbebauung bei einem Reihenhaus
Was für den Abstand zur Grundstücksgrenze bei schmalen Häusern gilt, gilt auch für Reihenhäuser: Die Grenzbebauung unterliegt Regeln, die eingehalten werden müssen. Und hier kann es bei besonders platzeffizient gebauten Reihenhäusern schnell Problem geben. Ob Wärmepumpe, Bäume, Hecken oder Gartenhäuser: Die oftmals erforderlichen Abstände zur Grundstücksgrenze einzuhalten, kann im wahrsten Sinne des Wortes eng werden. Deshalb sollten Sie, bevor Sie ein Reihenhaus kaufen, unbedingt die örtlichen Regelungen zu Grenzbebauung und Grundstücksgrenze beachten. Nicht immer wird nämlich im Sinne dieser Regelungen gebaut…
Der Abstand der Terrasse zur Grundstücksgrenze
Auch hier gilt Landesrecht. Aus Gründen der Privatsphäre und für Ihre Planungssicherheit können Sie aber mit einem Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze rechnen, so Sie den Platz haben. Dadurch handelt es sich garantiert nicht um Grenzbebauung – und Sie sind auf der sicheren Seite.
Hunde, Ziege, Pferde: Tierhaltung und der Abstand zum Nachbarn
Während Hundehütten noch recht nah an der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen (mit drei Meter Abstand sind Sie hier auf der sicheren Seite, egal, in welchem Bundesland), gelten für Stallgebäude ganz andere Regeln. In Bayern zum Beispiel muss zwischen einem Stallgebäude und der nächsten schutzwürdigen Wohnbebauung ein Abstand von mindestens 20 Metern liegen. Denken Sie also bspw. über Pferdehaltung nach, sollten Sie viel Abstand zum Nachbarn einplanen!
Das Baurecht, die Wärmedämmung und die Grundstücksgrenze
Wollen Sie ihr Gebäude nachträglich dämmen, kann dies bedeuten, dass durch die Dämmung das Bauwerk die Grundstücksgrenze überschreiten könnte. Grundsätzlich ist das Nachdämmen eines Bauwerks genehmigungsfrei, sobald aber eine Grenzüberschreitung erfolgt, wird es rechtlich schwierig. Je nach Bundesland greifen dann andere Regeln. So hat in Bayern ein Nachbar eine geringfügige Beeinträchtigung seines Grundstücks durch die Nachdämmung des Nachbarn zu dulden. In diesem Fall gilt mehr denn je: Reden Sie vorab mit Ihren Nachbarn. Und finden Sie auch heraus, ob Ihr Projekt genehmigungsfrei ist/bleibt, oder nicht.
Grenzbebauung und der Bestandsschutz: sichere Sachen
Der Bestandsschutz schützt Sie als Bauherr vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen. Konkret bedeutet dies: Hat Ihnen eine Behörde (meist das Bauamt) eine Genehmigung für ein Bauwerk erteilt, bleibt es so bestehen, solange es in seiner ursprünglichen Form genutzt wird. Wird der Nutzen eines Bauwerks verändert, kann auch der Bestandsschutz entfallen. Für Maßnahmen der Grenzbebauung bedeutet dies: Haben Sie eine Genehmigung für ein Bauwerk wie bspw. eine Garage oder einen Pool, genießt dieses Bauwerk Bestandsschutz.