Genehmigungsfreie Bauvorhaben

Baurecht ist Ländersache. Und damit je nach Bundesland verschieden. Dies macht einen solchen Ratgeber natürlich nicht einfacher. Mit der Musterbauordnung gibt es aber einen sehr guten und respektierten Leitfaden für das Baurecht, den alle 16 Bundesländer voll oder in großen Teilen akzeptieren. In der MBO wird das Baurecht aus allen Bundesländern gebündelt. Dies bedeutet trotzdem nicht, dass die Musterbauordnung verpflichtend ist: Länder und Gemeinden können immer noch final entscheiden, die Dinge etwas anders zu machen.

Was bedeutet dies jetzt für unseren Ratgeber? Dass Sie ihn sehr gerne lesen und als Hilfsmittel verwenden können. Dass Sie aber trotzdem unbedingt und unter allen Umständen Experten konsultieren sollten, sollten Sie sich unsicher sein. Ungenehmigtes Bauen, auch Schwarzbauen genannt, kann sehr kostspielig werden. Deshalb: Wenden Sie sich bei Zweifeln an Ihre Gemeinde, das Bauamt oder Anwälte für Baurecht. Dann wissen Sie sicher, ob das Bauen ohne Genehmigung in Ordnung ist. Oder eben ganz und gar nicht.

Die Umsetzung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens ohne Genehmigung ist nicht zu empfehlen. Zum einen verstoßen Sie gegen das Gesetz. Zum anderen warten am Ende kostspielige Strafen und Baukosten auf Sie. Sollten Sie also ein Projekt umgesetzt haben, das eigentlich genehmigungspflichtig gewesen ist, können Sie sich um eine nachträgliche Baugenehmigung bemühen. Das größte Problem hier: Der Antrag muss aktuellen Vorgaben genügen. Haben Sie also vor fünf Jahren etwas gebaut, das heute nicht mehr den aktuellen Energiestandards entspricht, müssen Sie dies beim Einholen der nachträglichen Genehmigung nachrüsten! Wie gesagt: Wir empfehlen, sich vorab zu vergewissern und alle nötigen Genehmigungen einzuholen…

Um es ganz klar zu sagen: Genehmigungsfreie Bauvorhaben – auch verfahrensfreie Bauvorhaben genannt – sind die Ausnahme. Im Zweifel gilt also, dass Sie meist nicht einfach Bauwerke auf Ihrem Grundstück errichten können, wie es Ihnen gefällt. Auch wenn Sie natürlich auf Ihrem Grundstück rein theoretisch tun und lassen können, was Sie wollen. Klingt wie ein Widerspruch? Ist es auch. Aber dafür ist Bürokratie ja da…
Grundsätzlich gilt der Grundsatz aus § 60 MBO:

“Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 60 bis 62, 76 und 77 nichts anderes bestimmt ist”.

Und während § 60 für Privatpersonen recht uninteressant ist, wird § 61 MBO schon wichtiger. Hier finden Sie eine umfassende Liste an verfahrensfreien Bauvorhaben, die wir in diesem Ratgeber noch einmal für Sie “übersetzen” wollen. Doch bevor es losgeht, sprechen wir noch kurz über:

Genehmigungsfreie Bauvorhaben und die Grenzbebauung

Die Grundstücksgrenze ist heilig. Vertraglich wie psychologisch. Deshalb sollten Sie die regionalen Regeln zur Bebauung an Grundstücksgrenzen sehr gut kennen. Was nämlich grundsätzlich als verfahrensfreies Bauvorhaben gilt, kann im Sinne der Grenzbebauung schnell genehmigungspflichtig werden. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber zur Grundstücksgrenze und Grenzbebauung.

Verfahrensfreie Bauvorhaben gleich rechtsfreie Bauvorhaben?

Auch wenn verfahrensfreie Vorhaben keine Genehmigung benötigen: Sie unterliegen der Verpflichtung zur Einhaltung aller baurechtlichen und außerbaurechtlichen Bestimmungen des öffentlichen Rechts! Sie als Bauherr haften also auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben dafür, dass alle weiteren Gesetze eingehalten werden. 

Ist mein Carport genehmigungsfrei?

Laut MBO ist Ihr Carport dann genehmigungsfrei, wenn er maximal drei Meter hoch ist und eine Grundfläche von weniger als 30 qm besitzt. Diese Richtlinie wird in den meisten Bundesländern auch umgesetzt. Und weil die meisten Carports oder Garagen mit weniger als 30 qm auskommen, lautet die Antwort also meist: “Ja, Ihr Carport ist genehmigungsfrei”.

Ist mein Wintergarten genehmigungspflichtig?

Jein. Hier müssen Sie je nach Bundesland schauen. In Bayern zum Beispiel ist ein Wintergarten genehmigungspflichtig.

Ist meine Terrasse genehmigungspflichtig?

In der Regel: nein. Ausnahmen bestätigen hier die Regel. Und ist eine Terrasse mit Überdachung geplant, sieht das Ganze schon wieder anders aus:

Ist eine Terrassenüberdachung ohne Genehmigung möglich?

Je nach Landesbauordnung kann eine Terrassenüberdachung ohne Genehmigung umsetzbar sein. Hierbei ist in den meisten Fällen die Größe entscheidend: In Bayern beispielsweise sind Terrassenüberdachungen bis 30 qm Fläche und mit einer Auskragung der Überdachung von weniger als drei Metern genehmigungsfrei.

Garagen ohne Baugenehmigung errichten

Garagen mit einer Länge von maximal neun Metern und einer Höhe von maximal drei Metern sind in der Regel verfahrensfrei. In Bayern dürfen Sie zum Beispiel Garagen bis 50 qm ohne Genehmigung bauen, solange Sie mit dem Bau keine anderen Vorgaben berühren. Hierbei kann zum Beispiel die Nähe der Garage zum Nachbargrundstück entscheidend sein.

Anbau ohne Baugenehmigung: keine so gute Idee

Ein Anbau, also die Erweiterung des eigentlichen Hauses, ist genehmigungspflichtig. Ob Wintergarten, ausgebauter Dachboden oder eben klassischer Anbau: Hier geht ohne Genehmigung nichts. Sollten Sie also ein Haus kaufen oder mieten wollen, bei dem der Unterschied zwischen eingetragener Wohnräume auf Lage- und Bauplan und der Realität zu groß ist, dürfen Sie davon ausgehen, dass Ihnen hier nicht genehmigte Bauvorhaben verschwiegen werden. Kurz: Ganze Gebäude ohne Baugenehmigung zu errichten, ist trotz all der länderspezifischen Gesetzgebungen nirgendwo erlaubt.

Ist eine Nutzungsänderung von Bauwerken genehmigungsfrei?

Das kommt auf die Art der Nutzungsänderung an. Die Nutzungsänderung kann verfahrensfrei sein, wenn durch die neue Nutzung keine neuen Anforderungen an das Bauwerk gestellt werden. Gehen Sie im Normalfall aber davon aus, dass bei einer Nutzungsänderung einer baulichen Anlage auch eine Genehmigung notwendig ist! Eine Anfrage beim Bauamt kann hier Unklarheiten und späterem Ärger vorbeugen.

Ab welcher Größe braucht man eine Baugenehmigung?

Das lässt sich so allgemein nicht beantworten. Wichtig ist, dass die Größe von Bauvorhaben tatsächlich eine essenzielle Rolle spielt. So sind viele bauliche Anlagen in Bayern bis zu einer Fläche von 30 qm oder einer Höhe von drei Metern genehmigungsfrei. Studieren Sie dazu unbedingt die Verordnungen der einzelnen Länder und die MBO. Und bitten Sie jederzeit Experten wie Anwälte oder das Bauamt um Rat!