Ratgeber Grundstücksverkauf & Steuer
Grundstück verkaufen und Steuer: das müssen Sie wissen
Das Wichtigste zuerst: Haben Sie vor, ein Grundstück zu verkaufen, raten wir Ihnen, sich vorab an einen erfahrenen, diskreten und zuverlässigen Steuerberater zu wenden. Denn wir können und dürfen hier keine Steuerberatung anbieten. Unseren Kunden möchten wir aber die wichtigsten Anhaltspunkte liefern und in diesem Ratgeber oft aufkommende Fragen nach bestem Wissen und Gewissen und so detailliert wie möglich aus Sicht des Immobilienexperten beantworten.
Diese Steuern können beim Grundstücksverkauf anfallen
Wollen Sie ein Grundstück verkaufen, fallen in der Regel Steuern an. Welche das sind und wie Sie sich auswirken, erfahren Sie gleich. Vorab aber stellen wir eine wichtige Frage: Ist das Grundstück bebaut oder unbebaut? Nur wenn das Grundstück nämlich bebaut ist, kommen manche Steuererleichterungen überhaupt in Frage. Ein unbebautes Grundstück ist steuerlich wesentlich unbequemer.
Ist das Grundstück bebaut oder unbebaut?
Die Steuer beim Grundstücksverkauf kann gesenkt oder sogar vermieden werden, wenn gewisse Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört zum Beispiel, dass Sie eine Immobilie für wenigstens drei Jahre selbst als Wohnsitz genutzt haben müssen (im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor), um Spekulationssteuer vermeiden zu können. Bei unbebauten Grundstücken ist dies aber nicht möglich: ohne Wohnung oder Haus kein Wohnsitz. Ist das Grundstück hingegen bebaut, vermeiden Sie, wenn Sie Eigennutzung für das Jahr des Verkaufs und die zwei Jahre davor nachweisen können, die Einkommensteuer auf den Immobilienverkauf. Insofern ist die Frage, ob ein zu verkaufendes Grundstück bebaut oder unbebaut ist, nicht unwichtig.
Die Erbschaftssteuer bei Grundstücksverkauf
Die Erbschaftssteuer fällt in dem Moment an, da Sie ein Grundstück erben und Ihr steuerlicher Freibetrag für Erbsummen überschritten wird. Der Grundstücksverkauf hat also nicht direkt etwas mit der Erbschaftssteuer zu tun, es kann aber vorkommen – unglaublich aber wahr –, dass die Erbschaftssteuer so hoch ist, dass nur ein Grundstücksverkauf die anfallenden Kosten decken kann. Wichtig für Erben ist auch: Haben Sie ein Grundstück geerbt, müssen Sie darauf achten, vor wie vielen Jahren dieses vom Erblasser gekauft wurde. Dies ist wichtig, um zu ermitteln, ob beim Verkauf des Grundstücks durch Sie eventuell Spekulationssteuer anfällt (siehe unten).
Die Grunderwerbssteuer bei Grundstücksverkauf
In Bayern beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent. Sie wird bei einem Grundstücksverkauf in der Regel vom Käufer getragen. Dies muss im Kaufvertrag festgehalten und über einen Notar abgewickelt werden. In sehr seltenen, unüblichen Fällen könnte ein Käufer die Zahlung der Grunderwerbssteuer verweigern – dies ist aber, wie gesagt, die absolute Ausnahme. Auch, weil ein potenzieller Käufer, der die Zahlung der Grunderwerbssteuer verweigert, aus logischen Gründen nicht Eigentümer der Immobilie werden kann…
Stolperfalle Spekulationssteuer: Einkommensteuer bei Grundstücksverkauf
Kommen wir zur vielleicht wichtigsten Steuer bei allen Arten von Immobilienverkäufen: der Spekulationssteuer, die eigentlich „Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ heißt. Diese Spekulationssteuer soll Spekulationen mit Immobilien schwerer machen, indem bei allen Verkäufen, die innerhalb von 10 Jahren nach Kauf derselben Immobilie stattfinden, Einkommensteuer auf die Gewinne anfällt. Dass der Verkaufsgewinn aus einem Immobilienverkauf generell den Steuersatz des Verkäufers beeinträchtigt, kommt noch hinzu. Haben Sie also ein Grundstück vor weniger als 10 Jahren gekauft und verkaufen es wieder, müssen Sie Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Die Höhe der Steuer bemisst sich, wie erwähnt, aus allen Einkünften, die Sie in diesem Jahr haben – also Gehalt, andere Gewinne etc.
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Sie eine Immobilie selbst gebaut haben oder wenn Sie in der Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor (angebrochene Jahre zählen) Eigennutz angemeldet und die Immobilie als Wohnsitz genutzt haben. Hier sehen Sie dann auch das Problem: Ein unbebautes Grundstück kann nicht als Wohnsitz gemeldet werden. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren können Sie hier also nicht umgehen.
Mehr Informationen dazu finden Sie übrigens in unserem Ratgeber zum Thema Spekulationssteuer.
Kann man bei Grundstücksverkauf Steuern vermeiden?
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gibt es ein paar Wege, um Steuern zu mindern, sogar ein steuerfreier Grundstücksverkauf ist möglich. Hier empfehlen wir aber ausdrücklich das Gespräch mit einem erfahrenen Steuerberater. Grundsätzlich müssen Sie davon ausgehen, dass Sie beim Verkauf eines Grundstücks Einkommensteuer zahlen müssen. Bedenken Sie auch: Teilen Sie ein Grundstück in mehr als drei kleinere Grundstücke auf und verkaufen Sie diese, kann gewerblicher Immobilienhandel vorliegen (da Sie die sogenannte Drei-Objekte-Regel überschreiten). Dann fällt eventuell sogar noch eine Gewerbesteuer an. Auch hier raten wir Ihnen aber zu einer Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater.
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