Ratgeber Bauunterlagen
Von Grundbuchauszug bis Elektroplan: Ohne Bauunterlagen geht nichts
Sie wollen bauen? Wunderbar! Vor Holz, Stein und Dachziegel hat der liebe Gott allerdings den Papierkram gesetzt. Ob Grundbuchauszug beantragen oder Baugenehmigung, ob Entwässerungsplan oder Lüftungskonzept: Ohne diese und viele weitere Bauunterlagen können Sie nicht bauen. Und wenn Sie es doch tun, drohen rechtliche und finanzielle Probleme. Denn: Bei allem Bürokratieaufwand hat die Flut an nötigen Unterlagen für Ihr Bauprojekt wirklich eine sehr, sehr gute Seite: Nur, wenn alles genau dokumentiert, beauftragt und vor allem rechtlich abgesichert ist, sind Bauherr, Bauunternehmen und Behörden buchstäblich auf derselben Seite.
Deshalb finden Sie hier unseren Ratgeber zum Thema Bauunterlagen. Wir versuchen, den Dschungel an nötigen Dokumenten etwas zu entwirren und verraten Ihnen, was es mit Wärmeschutzausweis, Liegenschaftskarte und Co. auf sich hat.
Ihre Bauunterlagen für die Genehmigungsphase: Papier, das wertvoller als Gold ist
Ohne Pläne, Verträge, Nachweise und Leistungsbeschreibungen stehen Sie als Bauherr schnell vor einem Berg an Herausforderungen. Und Konsequenzen: Wenn Gewerke keinen präzisen Bauplan erhalten, passieren Fehler. Wenn Sie keine präzisen Leistungsbeschreibungen von Bauunternehmen oder einzelnen Gewerken erhalten, kostet (Sie) das oft mehr Geld als angenommen. Zumal Mängel beispielsweise ohne professionelle Bauunterlagen oft nicht auffallen.
Um was geht es hier also? Vor allem: um Unterlagen. Um Papiere, die Sie für ein erfolgreiches Bauprojekt benötigen. Übrigens auch im Rahmen des Gesetzes: Es ist im BGB sehr klar festgelegt, welche Pflichten Bauunternehmer, Vertragspartner und Co. haben. Verstoßen Sie hier gegen Gesetze oder kommen Sie Ihrer Sorgfaltspflicht nicht nach, steht im besten Fall nur die Baustelle still…
Der Grundbuchauszug: Das ist meins!
Beim Grundbuchamt können Sie das Grundbuch einsehen, wenn Sie “berechtigtes Interesse” nachweisen können. Hier können Sie auch den Grundbuchauszug beantragen (auch online). Dieser Grundbuchauszug soll beweisen, dass Sie wirklich Eigentümer der Immobilie sind. Im Rahmen der Kreditvergabe müssen Sie diesen Grundbuchauszug zudem auch Ihrer Bank vorlegen – gerade bei kostspieligen Bauprojekten wichtig. Der Grundbuchauszug hat aber noch eine weitere wichtige Funktion: Er gibt ganz klar Aufschluss darüber, ob auf der Immobilie noch Rechte Dritter lasten – also ob beispielsweise Hypotheken oder Nießbrauchrechte existieren oder es einem Nachbarn gestattet ist, das Grundstück als Zufahrt für sein eigenes Grundstück zu nutzen (sogenannte Wegerechte).
Wichtig: Der Grundbuchauszug ist nicht kostenlos, aber günstig. Für einen beglaubigten Grundbuchauszug müssen Sie 20 Euro bezahlen.
Ebenfalls wichtig: Der Grundbuchauszug sollte nicht mit dem Grundbucheintrag verwechselt werden, der erfolgt, wenn es zu einer Eigentumsumschreibung kommt. Dieser Eintrag ist wesentlich teurer: Die Kosten für einen Grundbucheintrag orientieren sich dabei am Wert der Immobilie und können schnell mehr als 1000 Euro betragen. Hierbei ebenfalls wichtig ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die durch den Notar vorgenommen wird. Diese Vormerkung, deren Kosten sich ebenfalls am Immobilienwert orientieren, soll verhindern, dass ein Eigentümer die Immobilie gleichzeitig an mehrere Interessenten verkaufen kann.
Ohne Baugenehmigung(en) kein Bauprojekt
Die meisten Bauvorhaben in Deutschland sind genehmigungspflichtig, vor allem, wenn es um Wintergärten oder ganze Anbauten geht. Ganz zu schweigen von Neubau und Sanierung von Gebäuden. Stellen Sie deswegen unbedingt sicher, dass Sie alle für Ihr Projekt nötigen Baugenehmigungen besitzen. Der wichtigste Schritt hierbei: der Bauantrag. Dieser sollte gewisse Bauunterlagen umfassen, damit er von der zuständigen Behörde ohne Nachfragen bearbeitet wird – je besser Sie aufgestellt sind, desto zügiger in der Regel das Verfahren.
Zu einem makellosen Bauantrag gehören einige Bestandteile, die wir Ihnen jetzt nennen:
Die Flurkarte: wissen, wo was steht
Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt, erhalten Sie (auch online) beim Katasteramt. Die Kosten betragen hierbei zum Beispiel in Bayern für eine Flurkarte bis einschließlich DIN A1 36 Euro. Im Jahr 2023 sind Flurkarten bereits durch automatisierte Liegenschaftskarten abgelöst, der Sinn bleibt aber gleich: Die Flurkarte verrät genau, wo wessen Eigentum beginnt und aufhört – sie ist also der Nachweis für Lage und Abgrenzung einzelner Grundstücke, und damit maßgeblich für die Grundsteuerberechnung.
Der Entwässerungsplan: Wasser marsch, aber wohin?
Die Entwässerungsplanung ist vor allem bei einem Neubau essenziell. Wie gelangen Regen- und Schmutzwasser vom Grundstück bis zum öffentlichen Kanal? Wie sieht es mit der haustechnischen Planung aus? Und bekommen wir dafür überhaupt eine Genehmigung? Fragen über Fragen. Und der Entwässerungsplan hilft dabei, sie zu beantworten.
Statische Berechnungen und Positionspläne
Ohne Statik kein Haus. Deswegen gehören die statischen Berechnungen des Architekten oder der zuständigen Hausbaufirma in den Bauantrag. Auf diesen statischen Berechnungen basieren dann auch die Positionspläne, die konkret angeben, wo tragende Säulen, Wände und andere für die Stabilität des Gebäudes wichtige Elemente sich befinden müssen, wie es um Spannrichtungen und genaue Bezeichnungen von Bauteilen bestellt ist. Kurz: Positionspläne bieten Aufschluss über den Kern jedes Gebäudes – deswegen sind sie essentiell für die Genehmigungs- und später die Bauphase.
Der Bauplan, Bauausführungspläne und Bauzeichnungen
Der Bauplan von Wohnung oder Haus zeigt maßstabsgetreu den Grundriss der Immobilie plus Raumaufteilung. Auch Informationen wie Wandstärken, Fensterbreiten usw. sind hier vermerkt. Normalerweise erstellen Architekten, Bauingenieure oder andere Spezialisten in Bauunternehmen diese Baupläne, Sie können dies aber auch selbst machen – wobei wir Ihnen davon abraten wollen, wenn Sie nicht genau wissen, was Sie tun. Der Bauplan ist immerhin die Basis, auf der alle weiteren Bauzeichnungen und Bauausführungspläne fußen. Ob Elektriker, Installateure, Estrichleger oder Trockenbauer: Sie alle legen Ihre Pläne basierend auf dem Bauplan an.
Die Baubeschreibung: Summe aller Teile
Die Baubeschreibung liefert eine detaillierte Beschreibung des geplanten Gebäudes. Besonders wichtig ist hierbei der in der Baubeschreibung enthaltene Leistungsumfang. Dieser nennt ganz klar Dauer, Kosten und Inhalt der Leistungen und wird vom Bauunternehmen zugesichert. Er gibt Ihnen als Bauherr die Sicherheit, auch wirklich zu bekommen, was abgemacht ist. Auch, weil die Baubeschreibung notariell beurkundet wird und damit rechtlich bindend ist. Unser Tipp: Lassen Sie eine Baubeschreibung immer von Sachverständigen, Verbraucherzentralen, Gutachtern oder Anwälten prüfen. Die meisten Bauunternehmen arbeiten hier verantwortungsvoll und transparent, aber Vorsicht ist besser als Nachsicht.
Der Bauvertrag
Bauverträge werden zwischen Auftraggebern (meist dem Haus- oder Bauherren) und Auftragnehmern (meist Fertighausbauer oder Baufirmen) geschlossen. In ihm werden die konkrete Bauleistung, Fristen, Kosten (inklusive Abschlagszahlungen und Gewährleistungen!) und mehr fixiert. Deswegen ist er eng mit der Baubeschreibung verbunden und für alle beteiligten Parteien bindend. Allerdings nur, wenn er notariell beglaubigt ist. Handschläge oder Ehrenworte reichen hier nicht.
Wärmeschutznachweis und Wärmebedarfsausweis
Vor allem für Niedrigenergiehäuser interessant: Wärmeschutznachweis und Wärmebedarfsausweis. Was genau ist das und wo bekommen Sie es her? Der Wärmeschutznachweis wird von fachkundigen Partnern erstellt und darf nicht von Laien angefertigt werden. Er ist der Nachweis, dass neue oder sanierte/renovierte Gebäude den aktuellen, oft sehr hohen Anforderungen an den Wärmeschutz genügen. Der Wärmebedarfsausweis wiederum wird auch Energiebedarfsausweis genannt und dokumentiert gemäß Energieeinsparverordnung (enEV) den Energiebedarf der Immobilie – er gibt also wichtige Auskunft über Dämmung, Wärmeverlust und mehr. Je nach Bundesland gibt es Anforderungen, wer diesen Energieausweis ausstellen darf, im Zweifel können Sie sich immer an den zuständigen Energieberater des Neubaus wenden oder § 21 Abs. 1 EnEV bemühen.
Das Lüftungskonzept: Weil alles Energie ist
Lüftungskonzepte nach DIN 1946-6 dürfen nur von Fachleuten erstellt werden. Die Norm legt sehr genau fest, für welche Neubauten und Sanierungsfälle ein Lüftungskonzept Pflicht ist. Ob ein Lüftungskonzept für Sie in Frage kommt, sollten Sie am besten selbst recherchieren, Ihr Energieberater weiß meist Rat.