Ratgeber Baulandmobilisierungsgesetz
Das Baulandmobilisierungsgesetz hält für Eigentümer, Verkäufer und Käufer von Immobilien einige Überraschungen parat. Geschaffen mit dem Ziel, schneller günstigen Wohnraum zu schaffen, hat es nicht nur Zustimmung erfahren. In diesem Maierimmobilien Ratgeber möchten wir Ihnen das Baulandmobilisierungsgesetz näher vorstellen und Ihnen vor allem in aller möglichen Einfachheit erklären, was es für Sie bedeuten kann. Ganz ohne juristische Begrifflichkeiten und Quellenverweise wird es hier nicht gehen, wir hoffen aber sehr, dass Sie uns trotzdem als Leserin oder Leser gewogen bleiben.
Die wichtigste Frage zuerst: Was ist das Baulandmobilisierungsgesetz?
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist nicht nur ein sehr sperriges Wort, sondern auch eine Maßnahme der Regierung, die Schaffung von Bauland und damit Wohnraum zu erleichtern. Als Teil einer „Wohnraumoffensive“ verleiht es seit Inkrafttreten am 23. Juni 2021 im Grunde genommen den Kommunen mehr Freiheiten, schneller und flexibler über die Nutzung von Baulücken und brachliegenden Flächen zu entscheiden. Zudem gewährt es zahlreiche Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich. Mit allen damit verbundenen Vorteilen und Nachteilen für Bauherren, Käufer und Verkäufer von Immobilien ...
Die wichtigsten Punkte für Bauherren, Käufer und Eigentümer: das Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 im Überblick
Wohnraum ist knapp – genauso wie in vielen Kommunen das Bauland. Jedenfalls jenes, das auf den ersten Blick als solches erkenn- und nutzbar ist. Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz traten im Juni 2021 mehrere Neuerungen in Kraft, die die Erschließung von Wohnraum erleichtern oder transparenter und unkomplizierter regeln sollten. Wichtig hierbei ist, dass manche Regelungen vorerst nur bis 2025 gelten.
Dank Baulandmobilisierungsgesetz mehr Wohnraum im Innen- und Außenbereich
In Zukunft soll es leichter werden, in Außenbereichen Wohnraum zu schaffen. Konkret bedeutet dies, dass es zum Beispiel in Gebieten mit gewerblicher Bebauung nun leichter und auch wiederholt möglich ist, hier Wohneinheiten zu errichten. War dies vorher auch deswegen erschwert, weil eine Umwandlung von Gewerbegebiet in Wohngebiet verhindert werden sollte, sind diese Regularien durch das Baulandmobilisierungsgesetz aufgeweicht worden. Rein theoretisch können Gewerbegebiete dadurch über Zeit in reinen Wohnraum umgewandelt werden. Wichtig hierbei ist für Gewerbetreibende und Bauherren oder Immobilienkäufer, dass der Wohnungsbau das ansässige Gewerbe nicht einschränken darf.
Ein weiteres Beispiel für mehr Wohnraum im Außenbereich dank Baulandmobilisierungsgesetz stellt die Schaffung von Wohneinheiten in ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden und Bauernhöfen dar. Hier dürfen nun fünf statt der vorher erlaubten drei Wohneinheiten errichtet werden.
Eigentümer entsprechender gewerblicher und landwirtschaftlicher Immobilien erhalten dadurch ganz neue Chancen, bisher ungenutzten Raum in lukrativen Wohnraum umzuwandeln.
Für die Schaffung von Wohnraum im Außenbereich wiederum steht die Möglichkeit des beschleunigten Verfahrens nach §13b BauGB zur Verfügung, um eine vereinfachte Flächenanweisung von Flächen in Außenbereichen möglich zu machen. Weniger kompliziert ausgedrückt bedeutet dies: Außenbereiche können schnell und unkompliziert von Kommunen in Bauland umgewandelt werden, wenn diese Flächen kleiner als 10.000 qm sind und an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Diese Sonderregelung im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes gilt noch bis zum 31. Dezember 2022.
Leichter Leben auf dem Land: die neue Baugebietskategorie „dörfliche Wohngebiete“
Das Baulandmobilisierungsgesetz richtet einen starken Fokus auf ländliche Gemeinden, wie auch die Neuschaffung der Baugebietskategorie „dörfliches Wohngebiet“ zeigt. So findet sich seit Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes in der BauNVO (Baunutzungsverordnung) die neue Vorschrift §5a, die explizit den Bau von Wohngebäuden und Kleinsiedlungen fördern soll.
Schluss mit Baulücken und ungenutzten Grundstücken: das verschärfte Baugebot
Das Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes wird hier noch einmal besonders und in aller Schärfe deutlich: Um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter und vor allem schneller in Wohnraum umwandeln zu können, dürfen Gemeinden Eigentümern nun eine Wohnbebauung vorschreiben. Die Verfügungsrechte des engsten Familienkreises bleiben hierbei allerdings weiterhin unberührt. Auch darf das Baugebot weiterhin nicht durchgesetzt werden, wenn die Durchführung der Baumaßnahme dem Eigentümer finanziell nicht zuzumuten ist. Voraussetzung für die Umsetzung des verschärften Baugebots gemäß § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (Baugesetzbuch) ist der Umstand, dass die Baulücke oder das ungenutzte Grundstück sich in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt befindet. § 201a BauGB ermächtigt Landesregierungen, diese Gebiete zu bestimmen.
Die Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte
Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht vor, dass Kommunen für sogenannte Problem- oder Schrottimmobilien Vorkaufsrechte eingeräumt werden. Das Ziel: Die Gemeinden sollen so besseren, weil direkteren Einfluss auf die Bebauung und Nutzung der Grundstücke haben – und so bezahlbaren Wohnraum leichter schaffen können. Ein Beispiel sind hier Grundstücke mit geringfügiger Bebauung. War es früher für Eigentümer möglich, ein Vorkaufsrecht der Gemeinde zu verhindern, indem selbst große Grundstücke nur mit kleinen, kaum nutzbaren Immobilien bebaut wurden, kann die Kommune nun wesentlich schneller und vor allem strikter Vorkaufsrecht ausüben.
Mehr bezahlbarer Wohnraum dank sektoraler Bebauungspläne
Die bis Ende 2024 befristete Neuregelung des § 9 Abs. 2d BauGB geht direkt auf das Baulandmobilisierungsgesetzes zurück. Details zur recht komplizierten Regelung finden Sie im Gesetzestext hier, an dieser Stelle nur die Kurzfassung: Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes ist es hier, mit Hilfe sektoraler Bebauungspläne die Schaffung vor allem von sozialen Wohnungen zu fördern. Dies wird erreicht, indem in diesen Bebauungsplänen leichter vorgeschrieben werden kann, dass sämtliche Wohnraumschaffung auf der Basis bezahlbarer, sozialer Rahmenbedingungen erfolgen muss. Insbesondere Themen wie Mietpreisbindung und die Einhaltung von Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung können hier von den Gemeinden nun leichter verankert werden.
Nicht mehr so einfach: die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Bis 31.12.2025 gilt gemäß Baulandmobilisierungsgesetz: Legt eine Landesregierung für ein Gebiet fest, dass es gemäß § 201a BauGB ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist, darf die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nicht mehr ohne Genehmigung erfolgen. Grundsätzlich soll diese Regelung für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen gelten, zudem kann in bestimmten Fällen gemäß § 250 BauGB ein Rechtsanspruch auf Genehmigung geltend gemacht werden. Das Ziel der Regelung ist klar: Mieter sollen vor Verdrängung geschützt werden. Es verwundert nicht, dass insbesondere dieser Punkt das Baulandmobilisierungsgesetzes auf heftige Kritik stieß.
Chance oder Belastung? Die Kritik am Baulandmobilisierungsgesetz
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz werden den Kommunen wesentlich mehr Rechte eingeräumt, die Schaffung von Wohnraum aktiv zu fördern. Da dies mit teils massiven Ausweitungen von Befugnissen einhergeht, ließ massive Kritik am Baulandmobilisierungsgesetz nicht lange auf sich warten. Weiterführende Informationen zu Vorteilen und Nachteilen des Baulandmobilisierungsgesetzes finden Sie im Internet in Hülle und Fülle. Eine Auflistung aller Vor- und Nachteile würde hier den Rahmen sprengen. Deshalb an dieser Stelle nur ein Überblick:
Während Befürworter insbesondere die neuen und vor allem rascheren Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum begrüßen, gibt es andere Stimmen, die den oft massiven Eingriff der Kommunen (oder deren Möglichkeiten dafür) in den freien Wohnungsmarkt mit Vorsicht betrachten. Grundsätzlich verlangt das neue Baulandmobilisierungsgesetz ein hohes Maß der Verantwortung und Fingerspitzengefühl von Seiten der Gemeinden. Vor allem die neuen Regelungen bezüglich Baugebot, Verbot der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und Vorkaufsrecht können im Ernstfall hohen juristischen Aufwand und erheblich finanzielle Belastungen für Eigentümer und Gemeinden bedeuten. Insbesondere das Umwandlungsverbot wird hitzig diskutiert, da viele hier die Verdrängung von Privatpersonen vom Mietwohnungsmarkt sehen – neben massiven bürokratischen und finanziellen Belastungen für Eigentümer, die weiterhin vermieten müssen, obwohl ihnen dies aus Zeit- oder Kostengründen kaum mehr möglich ist.
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