Ratgeber Wohnflächenberechnung

Geht es um die präzise, rechtlich bindende Berechnung der Wohnfläche, gibt es in Deutschland zwei Methoden, die dafür in Frage kommen. Und genau hier fangen die Probleme an. Wenn es für die Wohnflächenberechnung der Dachschräge, Treppe oder Terrasse zwei unterschiedliche Methoden gibt, wenn Grund- und Nutzflächen anders definiert werden, sorgt das für Verwirrung bei Käufern und Mietern, Verkäufern und Vermietern – und damit auf dem Immobilienmarkt.
Wir wollen etwas Licht ins Dunkel bringen und Ihnen verraten, wo die Unterschiede liegen und welche Fallstricke Sie beachten sollten.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277: gut für Vermieter und Verkäufer

DIN 277 wird verwendet, um Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau zu berechnen. Interessant: DIN 277 verwendet den Begriff der Wohnfläche nicht. In erster Linie sollen mit der Norm Grundflächen und Rauminhalte bestimmt werden, die dann zur Ermittlung der Bauwerkskosten nach DIN 276 verwendet werden müssen. Allein diese Eigenschaft macht DIN 277 eigentlich zur Berechnung von Wohnflächen ungeeignet.

Trotzdem wird DIN 277 teils verwendet, um Kauf- und Mietpreise von Immobilien festzulegen. Kein Wunder: Die Art, wie Grundflächen und Rauminhalte hier definiert werden, kommt vor allem Vermietern und Verkäufern zugute. Dazu gleich mehr, wenn wir uns die einzelnen Wohnbereiche ansehen.

Grundsätzlich gilt, dass DIN 277 aufgrund seiner Eigenschaften nicht bei öffentlich gefördertem Wohnraum angewendet werden darf und bei anderen Wohnobjekten nicht verwendet werden sollte. Dann gilt die Wohnflächenverordnung (siehe unten). DIN 277 ist zudem nur dann gültig, wenn die Norm ausdrücklich im Miet- oder Kaufvertrag als Basis der Wohnraumberechnung festgelegt ist. Dies muss klar aus den Informationen zur Immobilie hervorgehen (also bspw. dem Exposé) und wie erwähnt in allen relevanten Verträgen schriftlich fixiert sein. Sonst gilt ebenfalls die Wohnflächenverordnung. Wichtig: Selbst bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 darf als Wohnfläche nur bezeichnet werden, was laut Wohnflächenverordnung als Wohnraum gilt.

Übrigens: Sollten Sie auf der Suche nach einem Miet- oder Kaufobjekt auf die veraltete Norm DIN 283 stoßen, ist die Wohnflächenberechnung nach dieser Norm nicht gültig. Sie können dann auf eine Neuberechnung gemäß DIN 277 oder Wohnflächenverordnung bestehen, wobei wir letzteres aus den jetzt folgenden Gründen empfehlen:

Die Wohnflächenverordnung: gut für Mieter und Käufer

Die Wohnflächenverordnung (WoflV) gilt für öffentlich geförderten Wohnraum gemäß Wohnraumförderungsgesetz und sollte auch in den meisten anderen Fällen verwendet werden. Da sie bauliche Eigenarten der Immobilie wie Treppen, Dachschrägen oder Terrassen stärker berücksichtigt und Grundflächen anders ermittelt, ist die Wohnraumberechnung hier oft weniger großzügig, die Quadratmeterzahl also kleiner – was vor allem Mietern und Käufern entgegenkommt.

Ob Wohnung oder Einfamilienhaus: Was zur Wohnfläche gehört – und wie stark es gewichtet wird – ist bei beiden verfügbaren Berechnungsmethoden unterschiedlich. Mit teils erheblichen Unterschieden im Resultat der Wohnflächenberechnung: Vergleicht man dieselbe Wohnfläche, die einmal gemäß DIN 277 und einmal gemäß Wohnflächenverordnung berechnet wurde, ergeben sich teilweise Unterschiede von 20 und mehr Quadratmetern! Dies liegt vor allem daran, dass die Regelwerke Wohnfläche und Nutzfläche anders definieren und berechnen – und damit auf andere Grundflächen kommen. Welche Räume zählen also je nach Methode zur Wohnfläche? Und welche Räume gehören nicht zur Wohnfläche? Die Antworten jetzt:

DIN 277 und die Grundfläche

DIN 277 kennt den Begriff “Wohnfläche” nicht. Hier wird vielmehr zwischen Funktions-, Verkehrs- und Nutzflächen unterschieden. In Addition ergeben diese die Grundfläche der Immobilie.

Nutzflächen sind hierbei:

• Dachboden
• Küche
• Bad
• WC
• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Arbeitszimmer
• Keller
• Vorratsraum
• Hauswirtschaftsraum
• Balkon
• Terrasse

Verkehrsflächen sind:

• Flur
• Treppen & Treppenräume

Funktionsräume sind in der Regel:

• Heizungs- und Maschinenräume

Bei Norm 277 gilt: Grundfläche (bestehend aus Funktions-, Verkehrs- und Nutzflächen) = Wohnfläche. Balkone oder Terrassen sind Wohnfläche, werden also voll hinzugerechnet, ebenso wie Räume, die außerhalb des Wohnraums liegen (wie externe Waschküchen oder Kellerabteile). Dasselbe gilt für Wintergärten oder (interne) Pools, die zur Wohnfläche addiert werden (oder genauer: zur Grundfläche). Selbst Abstellraum oder Hauswirtschaftsraum sind gemäß DIN 277 Grundfläche (weil Nutzflächen) – und damit Wohnfläche. Essentiell: Die Raumhöhe spielt bei der Norm DIN 277 keine Rolle. Ob zum Beispiel eine Dachschräge die Nutzbarkeit eines Raums limitiert, interessiert hier nicht.

Die Wohnflächenverordnung: strenger und transparent

Nicht ohne Grund gilt die Wohnflächenverordnung für gefördertes Bauen und als Norm für die meisten Miet- und Kaufobjekte. Im Gegensatz zur Norm DIN 277 unterscheidet die WoflV strikter zwischen Wohn- und Nutzflächen und kommt dadurch Mietern und Käufern entgegen. Die Grundfläche ist hier nicht automatisch die Wohnfläche.

Als 100% Wohnfläche gelten die Flächen von:

• Küche
• Bad
• WC
• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• beheizte Wintergärten und Indoor-Pools

Anteilig als Wohnfläche gelten die Flächen von:

• unbeheizten Wintergärten und Indoor-Pools (50%)
• Terrassen, Loggien, Dachgärten und Balkonen (25 bis 50%)
• Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als einem Meter und weniger als zwei Metern (max. 50%)

Gar nicht zur Wohnfläche zählen:

• Keller
• Garagen und andere Räume, die sich nicht im Wohnraum befinden
• Heizungs- und Hauswirtschaftsräume
• Vorratsräume
• Arbeitszimmer
• Waschküchen
• Dachboden (unausgebaut)
• Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter (bspw. unter Dachschrägen und Treppen)

Wir haben es ja eingangs bereits erwähnt: Nur, wenn Käufer und Mieter Immobilien sinnvoll und fair vergleichen können, und nur, wenn alle Beteiligten bei Verkauf oder Vermietung wissen, auf was sie sich einlassen, ist Transparenz geboten – und damit ein rechtlich sicherer und reibungsloser Prozess. Grundsätzlich empfehlen wir deswegen die Wohnraumberechnung gemäß Wohnraumflächenverordnung. Nicht nur, weil sie primär dafür gedacht ist (im Gegensatz zur Norm DIN 277), sondern auch, weil sie reale Wohnverhältnisse – und damit Erwartungshaltungen und mögliche Konflikte – bestens darstellt.

Dazu kommt, dass die korrekte Quadratmeterangabe auch im Sinne des Energieausweises einer Immobilie oder der (neuen) Grundsteuerregelung nur Vorteile für Eigentümer bereithält. Beim Energieausweis wird der Energieverbrauch von Gebäuden orientiert an der Gebäudenutzfläche ermittelt – und die Grundsteuer basiert einzig auf der Wohnflächenverordnung. Je genauer Sie also Ihre Quadratmeter kennen, desto genauer können Sie kalkulieren, planen und in der Regel auch bares Geld sparen.