Nutzungsausfallentschädigung

Eine Nutzungsausfallentschädigung für Immobilien kann in verschiedenen Situationen in Betracht gezogen werden, zum Beispiel wenn eine Immobilie aufgrund von Schäden oder Bauarbeiten nicht genutzt werden kann oder ein Mieter trotz beendetem Mietvertrag nicht auszieht. Damit eine Nutzungsausfallentschädigung beantragt werden kann, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Beim Hausbau kann es immer wieder zu Verzögerungen kommen, sei es durch unvorhergesehene Ereignisse (nicht aber höhere Gewalt, für die niemand haftbar ist) oder durch Fehler auf Seiten der Baufirma. Wenn sich die Fertigstellung des Baus dadurch verzögert, kann dem Bauherrn ein Schaden entstehen, da er beispielsweise länger Miete zahlen muss, Termine mit anderen Gewerken absagen muss oder Kosten für eine andere Unterkunft wie ein Hotelzimmer hat.

In solchen Fällen können Sie als Bauherr oft eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Diese Entschädigung soll den Schaden ausgleichen, der Ihnen durch die Verzögerung entstanden ist. Dabei können Sie beispielsweise die Kosten für eine Ersatzunterkunft oder die Miete, die Sie während der Verzögerung weiterzahlen mussten, in Rechnung stellen.

Allerdings müssen Sie klar nachweisen können, dass Ihnen durch die Verzögerung tatsächlicher Schaden entstanden ist. Deswegen empfehlen wir Ihnen hier eine lückenlose Dokumentation und das Aufbewahren aller Rechnungen und Quittungen, die im Zuge der Verspätung entstanden sind. Ebenfalls wichtig: Sie dürfen die Verzögerung natürlich nicht selbst verschuldet oder einen großen Anteil an ihr haben. Selbstverständlich dürfen Sie zudem nicht gegen vertragliche Vereinbarungen verstoßen haben, die einen reibungslosen Ablauf garantiert hätten. Haben Sie dem Elektriker zum Beispiel zugesichert, dass dieser an jedem Wochentag von 9 bis 17 Uhr Zugang zum Haus bekommt, müssen Sie dies auch gewährleisten.

Da die Nutzungsausfallentschädigung auf dem Bau oft recht komplexe Fragen aufwerfen kann und Sie es teils mit Firmen zu tun bekommen können, die weit mehr Erfahrung auf diesem Gebiet haben als Sie, empfehlen wir Ihnen dringend, hier immer auf die Beratung eines Experten zu setzen. Anwälte für Baurecht und Sachverständige sind natürlich die beste Wahl.

Eine Nutzungsentschädigung für eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus kann zum Beispiel dann anfallen, wenn ein Mieter die Immobilie trotz Kündigung des Mietvertrags oder anderer rechtlicher Verpflichtungen weiterhin nutzt. § 546 BGB ist hier relevant.

Die Nutzungsausfallentschädigung soll den Vermieter für den entgangenen Gewinn und die damit verbundenen Kosten entschädigen.

Wichtig sind hierbei zwei Dinge: Zum einen müssen Sie als Vermieter klar nachweisen können, dass der Mieter die Immobilie unrechtmäßig verwendet. Deswegen sind schriftliche Mietverträge unverzichtbar. Zum anderen sollten Sie so schnell wie möglich und so professionell wie möglich reagieren. Konkret bedeutet dies, dass Sie sofort einen Anwalt engagieren und rechtliche Schritte einleiten sollten. Auch hier gilt wieder: Dokumentieren Sie alles. Dazu gehört auch und vor allem jegliche Kommunikation mit dem Mieter.

Sonderfall Nutzungsentschädigung ohne Mietvertrag?

Wie bereits erwähnt, ist ein schriftlich fixierter Mietvertrag unbedingt empfehlenswert. Aber nicht notwendig, denn: § 535 BGB regelt das Mietverhältnis (inklusive Regeln und Pflichten beider Parteien), wenn es keinen schriftlichen, sondern nur einen mündlichen Mietvertrag gibt. Das Problem: Details und individuelle Vereinbarungen nur mündlich festzulegen, macht eine spätere Nachweisbarkeit fast unmöglich.

Für die Höhe der Nutzungsentschädigung auf dem Bau gilt, dass sie vom Einzelfall abhängt und oft durch Sachverständige und/oder gerichtlich festgestellt werden muss. Es gibt keine pauschalen Sätze oder Regelungen. In der Regel wird die Nutzungsentschädigung aber auf Basis der tatsächlich entstandenen Kosten berechnet. Ohne Experten kommen Sie hier nicht weit. Wie bereits erwähnt, sind Sachverständige und Anwälte ihre besten Verbündeten.

Bei Nutzungsentschädigung in einem Mietverhältnis gilt, dass Sie die ortsübliche Miete als Richtwert verwenden dürfen und sollten. Diese wird dann anteilig oder ganz verwendet, je nach Ausfalldauer und -umfang. Interessant: Zur Berechnung dürfen Sie den ortsüblichen Mietzins verwenden, der aktuell gilt – und damit oft höher sein kann als die Miete, die Sie vom Mieter bislang erhalten haben.

Im Grunde genommen geht es hier um Kommunikation und Konsequenz. Der erste Weg sollte immer sein, mit dem Mieter oder der jeweiligen Firma zu sprechen, die für den Nutzungsausfall verantwortlich sind oder sein könnten. So machen Sie ein Zahlungsverlangen deutlich, das insbesondere bei rückwirkenden Zahlungen entscheidend ist. Der Schuldner muss sich auf die Entschädigung einstellen können.

Vor allem auf Baustellen (also Neubau, Renovierung oder Sanierung) empfehlen wir Ihnen dringend, ab Start bereits Rechtsberatung zu nutzen, damit Sie hier nichts falsch machen. Natürlich können Sie vorher abwägen, ob der Nutzungsausfall einen Anwalt erfordert oder nicht, empfehlenswert ist es auf jeden Fall. Bei einem Mietverhältnis können Sie das persönliche Gespräch suchen, wenn Sie glauben, dass dies Erfolg haben könnte. Ansonsten setzen Sie einen Brief auf, Vorlagen dafür gibt es im Internet. Sind Sie sich unsicher, ist das Verhältnis mit dem Mieter bereits vergiftet oder muss alles sehr schnell und effektiv ablaufen, können Sie auch einen Anwalt einschalten, der alles Weitere für Sie übernimmt.

So oder so gilt, dass Sie die Kosten für Rechtsberatung oder Sachverständige eventuell als Kosten geltend und von Mieter oder Baufirma zurückfordern können. Der Weg dorthin ist aber oftmals lang und beschwerlich.

Sollten Sie die Nutzungsausfallentschädigung rückwirkend geltend machen wollen, sollten Sie auf Expertenwissen setzen. So können Sie sichergehen, dass alle nötigen Dokumente, Fristen und Normen beachtet wurden.

Sollte die direkte Kommunikation oder die Kommunikation über einen Anwalt nichts bringen, folgt leider der Gang vor Gericht. Spätestens hier sollten Sie nichts mehr ohne einen Anwalt unternehmen, wir raten dringend davon ab, die Dinge hier in die eigene Hand zu nehmen.

Stellen Sie jederzeit sicher, dass

• Sie alle Dokumente und Verträge zur Hand haben, die für eine Entschädigung wichtig werden könnten.
• Sie jegliche Kommunikation dokumentieren.
• Sie Schäden und Gewinnausfälle klar nachweisen können. Nutzen Sie dafür Verbraucherschutzbund, Sachverständige, Anwälte und Co.
• Sie zügig und direkt das Problem angehen.

Oft geht es nicht um Mieter oder Baufirmen, sondern um Menschen, die einem sehr nahe stehen oder standen, wenn es um Nutzungsausfallentschädigung geht. Zwei Fälle kommend dabei immer wieder vor. Diese wollen wir hier nochmal genauer ansehen:

Die Nutzungsentschädigung bei Trennung oder Scheidung

Besitzen Sie und Ihr*e Partner*in eine Immobilie und kommt es zu Trennung oder Scheidung, können Sie dann eine Nutzungsentschädigung geltend machen, wenn der Miteigentümer in der Immobilie bleibt und Sie nachweisen können, dass Sie dadurch bspw. auf Mietzins durch Vermietung oder sogar den Erlös aus einem Verkauf verzichten müssten. Die Höhe der Entschädigung muss hierbei individuell geklärt werden, richtet sich aber oft nach der Höhe der aktuellen ortsüblichen Mieten oder Kaufpreise für vergleichbare Immobilien. Auch hier gilt, dass Sie zuerst das direkte Gespräch suchen sollten. Äußern Sie aber unbedingt ein Zahlungsverlangen klar und deutlich (also auch schriftlich und/oder unter Zeugen), damit sind Sie auf der sicheren Seite, wenn es später um rückwirkende Zahlungen oder den Gang vor Gericht im Allgemeinen geht.

Ratschläge für Erben: Nutzungsentschädigung bei Haus oder Wohnung

Auch hier gilt: Erben Sie gemeinsam mit anderen ein Haus oder eine Wohnung und nutzt ein Erbe diese Immobilie, steht Ihnen meist eine Nutzungsausfallentschädigung als Erbe zu, die Sie vom Erben, der Haus oder Wohnung verwendet, einfordern können. Eine größere Erbengemeinschaft muss den Antrag auf Nutzungsausfallentschädigung gemeinsam entscheiden und stellen, der die Immobilie nutzende Erbe hat hierbei kein Entscheidungsrecht.