Ratgeber Mindestmietdauer
Die Mindestmietdauer: Alles, was Sie über die Mindestmietzeit wissen müssen
Geht es um die Mindestmietdauer, geht es vor allem um Sicherheit. Beide Parteien, also Mieter und Vermieter, legen vertraglich eine Mindestmietzeit fest, während der keine der Parteien ohne schwerwiegende Gründe der anderen kündigen kann.
Weil eine Unterschrift unter einem solchen Vertrag oft langfristige Konsequenzen für beide Seiten hat, ist es umso wichtiger, genau zu wissen, was man als Mieter oder Vermieter bei der vertraglichen Festlegung einer qualifizierten Mindestmietdauer beachten muss. Denn: Nicht jede Mindestmietdauer ist zulässig. Und steht die Mindestmietdauer erst im unterschriebenen Mietvertrag, ist es fast unmöglich, die Mindestmietdauer zu umgehen.
In diesem Ratgeber wollen wir Ihnen deswegen ein klares Bild vermitteln, damit Sie am Ende wissen, ob Sie sich auf eine Mindestmietdauer einlassen wollen oder nicht.
Die gesetzliche Mindestmietdauer: wie lang ist zu lang?
Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass die Mindestmietdauer bei Verwendung von vorformulierten Kündigungsverzichtsklauseln nicht mehr als vier Jahre betragen darf – außer, beide Parteien haben sich auf individuelle Klauseln geeinigt, was eine Mindestmietzeit von zehn oder noch mehr Jahren erlauben würde.
Die Mindestmietdauer ist also nur rechtens, wenn Sie diese Frist(en) berücksichtigen. Haben Sie einen Mietvertrag ohne Sonderklausel(n) unterschrieben, in dem eine Mindestlaufzeit von mehr als vier Jahren schriftlich fixiert wurde, ist der Mietvertrag ungültig und Sie können jederzeit innerhalb der üblichen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag aussteigen. Die Mindestmietdauer ist dann unzulässig. Bedenken Sie auch: Kündigungsfristen müssen bei der Mindestlaufzeit der Mindestmietdauer mit eingerechnet werden! Ist laut Mietvertrag eine Kündigung überhaupt erst nach vier Jahren möglich, wäre die gesetzliche Mindestmietdauer von vier Jahren überschritten, weil zu diesen vier Jahren auch noch die Kündigungsfrist kommen würde.
Meist gilt aber sowieso, dass als Mindestlaufzeit im Mietvertrag ein oder zwei Jahre üblich sind. Auf längere Mindestmietzeiten sollten Sie sich als Mieter oder Vermieter nur einlassen, wenn Sie sich der möglichen Konsequenzen absolut bewusst sind.
Mindestmietdauer umgehen: vorzeitig Kündigen fast unmöglich
Für Vermieter bedeutet eine Kündigungsverzichtsklausel (was die Festlegung einer Mindestmietdauer ist) im Idealfall die Sicherheit, sich während der nächsten Jahre keine Sorgen um Nachmieter oder Mieteinnahmen machen zu müssen. Für Mieter gilt, dass sie dank Mindestmietzeit ebenfalls besser planen können – die Wohnung oder das Haus sind ihnen für die nächsten X Jahre sicher.
Diese Vorteile können aber auch schnell zu Nachteilen werden, denn: Aus einem Mietvertrag mit Mindestlaufzeit kommen Sie kaum früher raus.
Insbesondere die Gerichte sind hier streng. Haben Sie Ihre Unterschrift unter den Mietvertrag gesetzt, kommen nur noch sogenannte unzumutbare Umstände in Frage, wenn es darum geht, bei Mindestmietlaufzeit vorzeitig zu kündigen – die vor allem für Mieter gelten:
Raus aus der Mindestmietdauer dank Jobwechsel?
Wenn Sie eine halbe Weltreise unternehmen müssen, um von Ihrem Mietobjekt zur neuen Arbeit zu gelangen, kann dies unter Umständen als unzumutbar gelten. Der Sachverhalt ist aber oft nicht so klar, wie Mieter das gerne hätten. Vor allem, wenn Mieter sich freiwillig eine neue Stelle suchen, können selbst sehr weite Wege zur Arbeit nicht als vorzeitiger Kündigungsgrund gelten – der Mieter trägt hier das Risiko und muss dieses in seine Überlegungen einbeziehen.
Familienzuwachs kann die vorzeitige Kündigung rechtens machen
Nachwuchs steht an, das alte Mietobjekt ist zu klein? Dann können Sie vielleicht aus unzumutbaren Gründen früher aus der Mindestmietdauer raus. Aber auch hier gilt, was beim Jobwechsel gilt: Ganz so einfach ist es oft nicht. Wussten Sie zum Beispiel schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrags, dass Sie Nachwuchs erwarten oder wollen, war dies Ihr Risiko – ein Gericht würde dann die vorzeitige Kündigung mit großer Wahrscheinlichkeit ablehnen.
Ein Herz für Studenten und Auszubildende?
Spannend: Studenten genießen einen besonderen Mieterschutz. Wechseln sie die Hochschule, kann dies den vorzeitigen Ausstieg aus der Mindestmietzeit bedeuten. Für Auszubildende gilt eine solche Regel nicht, hier müsste man eher in Richtung Jobwechsel argumentieren. Und Vorsicht: Wie beim Jobwechsel ist der Hochschulwechsel nicht automatisch Garant dafür, dass Sie aus Ihrem Mietvertrag vor Ablauf der Mindestlaufzeit rauskommen.
Das Sonderkündigungsrecht bleibt von der Mindestmietdauer unberührt
Hier bietet sich eine der wenigen Möglichkeiten für Vermieter, vor Ablauf der Mindestmietdauer dem Mieter zu kündigen: Wird das Mietobjekt beschädigt, kommt es wiederholt zu Verstößen des Mieters gegen Hausordnung oder Mietvertragsklauseln oder zahlt er schlicht die Miete nicht, greift die Mindestmietdauer nicht – dafür das Sonderkündigungsrecht. Für Mieter gilt, dass auch ihre Sonderkündigungsrechte unberührt bleiben. Entfernt der Vermieter Schimmel nicht? Ist die Heizung über die Wintermonate defekt? Alles Gründe, die eine Sonderkündigung eventuell möglich machen.
Dank Untervermietung oder Nachmietern vorzeitig raus aus der Mindestmietdauer?
Kommunikation ist (wieder mal) alles
Leider nein. Oder besser: Nicht automatisch. Nehmen wir an, Sie möchten als Mieter die Mindestmietdauer umgehen, also vorzeitig raus aus Ihrem Mietvertrag. Nun können Sie dem Vermieter anbieten, das Mietobjekt unterzuvermieten oder einen passablen Nachmieter zu finden, der Ihren Vertrag übernimmt. In der Theorie leuchtet das alles ein, nur: Der Vermieter kann, muss aber nicht zustimmen. Ob er eine Untervermietung oder einen Nachmieter trotz Mindestmietdauer akzeptiert, liegt allein in seinem Ermessen. Was uns zum letzten und vielleicht wichtigsten Punkt bringt: